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      “小產權房”難進住房保障體系 有違土地制度

      在房價日益高漲的背景下,北京的“小產權房”越來越火。不用做廣告,購房者也趨之若鶩。統計顯示,北京“小產權房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區,房價多在每平方米2500元至4000元之間,僅為四環內動輒上萬元的商品房價格的25%%至30%。
        但在眾多業內人士看來,“小產權房”存在多重風險,最大的問題是實際上沒有產權,不受法律保護。因此,政府有關部門提示購房者,注意購買“小產權房”的風險。
        價格低卻沒有法律保障
        所謂“小產權房”,是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。它一般由開發商與村委會合作,或由村委會自行開發建設。因用地性質,它不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證,當然也不能上市交易。其“房產證”是由鄉鎮政府自制頒發的,賣房者是村委會。由于不存在土地出讓金,也不用繳納各種稅費,所以成本很低,價格也很低,這也正是它大受歡迎的主要原因。
        近日,一家網站開展“你會否購買小產權房”的調查,在2.5萬多名參與網友中,有近75%%的人表示“如果價格合適,也可以接受”。
        對此,中國人民大學法律社會學研究所所長周孝正認為,在對房子的強烈訴求下,在面臨如此高的房價時,人們只能主動積極地選擇其他途徑來解決。這種價格便宜的小產權應該大力提倡,并不斷完善法制,以保護購房者的權益。
        而“我愛我家”副總經理胡景輝則表示,以往曾出現過被勒令強制拆除的先例,再加上市場交易還有不規范的地方,建議購房者一定要謹慎。
        市場的有益補充
        其實,“小產權房”的好處是顯而易見的。近年來,由于地根緊縮等原因,房地產市場的供應遠遠不能滿足市場的需求,從而導致房價不斷攀升,而肩負房屋供應穩定作用的住房保障體系,卻尚未建立。而“小產權房”就像是“正規軍”之外的一支“地方武裝”,為城市的正統房地產市場注入新的血液。盡管它是沒有“名分”的商品房,但在客觀上擴大商品房的市場供應,緩解供不應求的緊張局面。“小產權房”不僅讓一部分城鎮居民買到廉價的住房,而且可以起到平抑城市商品房價格的作用。
        能否納入住房保障體系
        商品房價格之高,已遠遠超過普通百姓的承受能力。因此,有業內人士建議,有關部門不妨考慮給“小產權房”一個合適的法律身份,讓其成為住房保障體系的一部分,充分發揮其“鲇魚效應”,促使商品房降價。
        對于“小產權房”目前在法律上的不合法身份,也有法律人士認為,當越來越多的消費者成為“小產權房主”,當“非法商品”成為他們必然的消費品,這本身也就凸顯法律在相關權利保障以及市場規范上存在問題。
        但是,北京市建委城建研究中心的專家卻認為,現在大量的鄉產權房都因城區房價較高而轉向郊區的城鎮居民購買,由于這種交易本身不合法規,購房人沒有取得房屋的產權證,因此,雖然《物權法》的頒布,將極大地保障人們對于私有財產,特別是不動產的權利,但是不會保護不合法的財產。同時,由于鄉產權歸農村集體所有,產權關系很難改變,如果在法律層面給予承認,將動搖我國現有的土地政策。因此,“小產權房”將是今后房地產市場整頓的對象。

      By Wang
       

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