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      北京休閑會所從香餑餑到燙手山芋  

      ■北京會所從香餑餑到燙手山芋
      北京首個會所的出現,大致是伴隨著首家港式物業落戶北京。1999年,北京朝陽園總經理黃世達先 生指著項目規劃圖上一個小小的建筑宣布,這里將建造一個3000平方米的社區會所。這對于北京購房者還 沒有會所概念的現狀來說,無疑是一個吃驚的舉動。四年彈指一揮間。朝陽園的港式物業領頭羊位置亦被 更加生猛的南派大鱷奪去,但在北京樓市的發展史上,朝陽園的位置無可取代:它對北京房地產界進行 了石破天驚般的“會所啟蒙”,朝陽園會所的“概念舶來”及其后來的實景開放,對于當時正值從團購 向個購轉型的北京樓市來說,示范性非同尋常。
        在北京,會所從出現到被惡炒成樓盤賣點幾乎在一夜之間完成,而這僅僅是“會所故事”的開始。 這以后的數年中,會所帶給北京發展商的竟是難以名狀的大喜大悲:朝陽園之后尤其是在2000年前后北 京發展商集體“南下取經”后,在深圳東海花園、金海灣花園等著名項目的示范下,北京樓盤的會所建 設如雨后春筍般大面積開花,一時間會所的規模、功能和豪華程度成為考量項目成色的硬指標。而此時 ,有關會所日后經營的預警言論也開始在業界悄然傳遞。
        僅僅一年過后,會所經營虧損的陰云開始籠罩在第一批吃螃蟹的發展商頭上。自此,北京樓盤的會 所建設開始進入相對理性的軌道。華清嘉園等熱盤率先將配套會所的面積減至兩三千平方米,功能亦趨 向樸素實用。更多的項目開始熱烈地討論并考察泛會所的種種先進性和經濟性,以為又發現了一塊新大 陸。
        ■會所經營有死結無死穴
        據統計,北京現有樓盤的70%以上建有配套會所,其中六成會所處于經營虧損的狀態。從表面上看, 這是由于巨額的經營成本造成的:兩千平方米左右的會所,其每年發生的電費、泳池等項設備的維護費 用就可能突破千萬元,但絕大多數業主專屬會所的絕大多數設施對業主是免費使用的,而物業公司收取 的物業管理費中對會所經營的補貼也是敏感而有限的。僅從表面上看,這已經形成了經營上的死結。從 會所功能供給與業主使用需求的關系上看,同樣存在深層次的誤區。一方面,期房業務和會所先行往往 使會所超出了一般的配套服務功能,轉而成為發展商修飾整個項目形象的工具,導致入住后會所功能與 業主需求發生錯位。如果兌現當初有關會所的美麗承諾,則必然面臨人氣匱乏、經營虧損的局面;如果 變更會所設計,又將陷入入住糾紛漩渦:鵬潤家園、今日家園、東環18等糾紛事件,蓋緣于此。
       

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