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      談物業管理存在的問題

      近日聽說由香港某房地產公司投資開發的廣州華南新城出現了嚴重的業主被打事件,究其原因,莫衷一是,有人認為責任在于廣州的社會治安,當然,社會治安肯定難辭其咎,是問題的根源。因為我們都知道,廣州的社會治安一直不盡人意,這種混亂可以說是表現在社會生活的許多方面,比如火車站的砍手幫等,但這些是短時間內無法解決、只能回避的問題,是整個社會大環境的責任。而對于受傷的業主來說,這絕對不是令人信服的理由,整個廣州的社會治安的確存在問題,畢竟這里混雜著各色人等,成功的失落的,素質高的或者素質低下的,正是基于此,正是基于廣大業主對自己安全的重視以及其他的原因,物業管理才有存在的必要。本以為,有保安的保護,自己的生命財產是應該可以得到保障的,但是,結果卻是在一個據說管理比較規范的小區內,業主被打成脾臟破裂,終身殘廢。由此想到了另外一件事情,前段時間在報紙上報到過這樣一件事情,某小區的保安因為發現本小區內有一業主是空姐并且擁有自己的私家車,而趁業主不在的某一天撬開該業主的防盜門盜取其巨額資金,正所謂監守自盜。這兩件事本沒有十分緊密的聯系,但是卻同樣反映了物業管理的不作為或者至少是管理上的漏洞。
      物業管理就其角色定位上來說,應該是充當一種類似于管家的地位。既然是管家,那么物業管理人員和物業管理公司至少應該從以下幾個方面明白自己的職責和活動范圍:首先,物業管理公司及其人員應該以保護業主安危以及整個小區的安全、衛生以及其他業主無法做或者沒有時間去完成的事情,在這方面,物業管理公司應該定義為“收費的公仆”。任何業主愿意讓物業管理介入他們的生活無非是在讓渡的一些利益的同時,換取另一方面的收益如安全、衛生、便利的生活環境。人都是理性的,就像物業管理人員進行物業管理的行為是為了通過這些活動獲取經濟收益一樣,這本來就是一種雙方自愿的交易活動。如果這個目的達不到,那這種所謂的物業管理充其量只不過是一個招牌,根本不具有任何有價值的意義。其次,既然物業管理人員是業主的管家,他們就應該明確自己的身份,即物業管理公司是服務于業主的有償服務者,而不是物業的所有者。但在實際行為中,這一點往往為物業管理者所忽視或者忽略,甚至是遺忘。在某些方面,業主的權限范圍和活動的自由空間甚至沒有物業管理人員大,這難免有種角色錯位的感覺。在物業管理面前,本來是物業所有者的業主反而成為弱勢群體。
      產生以上這種反常現象的主要原因有以下幾個方面:
      一是物業管理公司和房地產開發公司有密切的聯系。有時物業管理公司本身就是房地產公司的下屬機構,這樣對開發單位來說至少有三個方面的好處,首先,減少了開發商的運營成本,開發商不用因為聘請物業管理公司而增加開支。其次,增加了開發商的整體受益,正所謂肥水不流外人田,物業管理費用仍然可以使開發單位獲得穩定的后續收入。再次,提升開發商的形象。隨著人們生活水平的提高,人們的自我保護意識和追求生活品位的要求越來越高,良好的物業管理往往是樓盤的重要賣點。基于以上原因,大多數房地產開發商都會成立自己的物業管理公司進行物業的后續管理。
      二是對于小區公共空間和公共設施的產權界定不清楚,這往往是物業管理公司或者說房地產開發商和業主扯皮的根源之所在,而且,從目前的許多報道來看,凡是牽扯到雙方矛盾時,這些產權界定不清楚的物業往往成為雙方爭論的焦點和摩擦的根源。
      三是同一小區的業主雖然有共同的利益,但是并沒有形成有效的利益共同體,充其量只不過是一個非常松散的利益集團。他們往往在火燒眉毛的時候才知道救火的重要性,但這時又錯過了最好的補救時機。
      從以上的分析我們可以看出,要想解決物業管理存在的問題,必須有針對性,做到有的放矢,這樣方能不僅治標而且治本。
      總的來說,結合以上分析,應該采取以下措施:
      1.界定和明確公共空間和公共設施的產權,明確規定房地產開發商和業主的活動權限。目前,現有相關政策法規的尚不完善,開發商在與業主簽訂購房合同時,往往故意回避某些條款,或者對公共空間和公共設施只字不提,或者言詞模糊,有意的規避一些關鍵性的問題,由于這些準業主大都處于信息不對稱的劣勢一方,他們往往很難發現這些潛在利益可能受到的威脅。一旦問題出現,業主在已經簽訂的合同面前往往無力回天。因此,政府有關部門作為公共利益的維護者和公共服務的提供者,應該從明確合同規范入手,切實使商品房的買賣雙方處于信息相對平衡的位置。目前,從整體的形勢來看,國家對房地產的宏觀調控一直沒有放松,并且近期的“兩會”精神仍然預示著今后力度的大小。在這種大環境下,明確界定公共空間和公共設施的產權不僅有利于保護業主的利益,維護社會的穩定與和諧,而且,對于規范房地產市場也有很大的意義,起碼,在明確的產權背后,開發商對公共空間的事前承諾是由法律保障的,業主的利益一旦受到侵害,可以訴諸于法律的保護。
      2.成立業主委員會作為保護業主利益的團體。這一點應該成為小區順利存在的前提,甚至可以把業主委員會作為居委會的下屬單位,使業主委員會不僅是業主的維權組織,而且應該具有一定的法定權利。據了解,華南新城中被打者是該小區業主籌備委員會的委員,長期熱心于業主的維權行動,并多次觸犯了利益既得者的利益,并最終慘遭毆打。試想,如果在開發商交房時,馬上就由當地的行政機構或其派出機構協助業主成立擁有一定權力的業主委員會作為該小區業主的權益代表,負責與開發商的交涉,問題可能會更容易解決。但是,事實并非如此,許多小區往往在業主入住很久尚未成立業主委員會,一旦問題出現,利益的損失方必然是業主。
      3.立法規定實行物業管理公司的聘任應該采取公開招標的方式。筆者認為,物業管理公司的引進應該是在項目完成、房地產開發商交房后和業主委員會成立后由業主委員會統一負責,這樣便于業主委員會選擇有利于維護業主利益的物業管理公司。雖然有關法律規定物業管理應該在項目前期介入,并且應采取公開招標的方式,但在現有的制度環境下,房地產開發商更容易與物業管理公司達成利益的一致。如上所述,現在許多小區的物業管理公司大多和房地產開發商保持千絲萬縷的聯系,從業主身上攫取盡可能多的收益是他們的共同目標。換句話說,物業管理公司并不需要對業主負責,而是對開發商負責,在這種機制下,業主的利益根本不可能得到保障,因此,業主被毆打也就不足為怪了。相反,通過公開招標的方式由業主親自選擇那些真正能夠提高其生活水平的物業管理單位不僅有利于規范整個物業管理市場,同時,最重要的事,有利于業主利益的真正維護。
      4.構建和諧社會,改善整個社會的制度環境。構建和諧社會是我們現今社會的主題詞,但是,在實際生活中,我們往往又遇到許多不和諧的因素和現象,比如社會的治安狀況,地方政府的尋利行為等等,按照公共選擇理論的解釋,在公共部門任職的人員和市場中的普通人一樣,都是以追求利益最大化為目標的。他們在進行任何決策時,都會運用成本——收益分析個人所得和因這些所得而自己應該支付的代價。當成本過高時(比如一旦事情敗露,自己將名譽掃地或遭受牢獄之災),他們可能就會喪失尋租的行為動力。以上這些說明,對于有些地方不作為的行為,至少可以采取兩種措施,一是獎勵,而是提高尋租成本,使他們感到由尋租所獲得的收益遠不如安分守己的工作更劃算。雖然我們提法治社會很多年,但人治的環境仍然是一種傳統,短期內很難改變,但這也正說明我們為改善這種環境做出努力的必要性,正是因為這是一個循序漸進的過程,我們才應該從眼前開始,著力于改變這種情況。類似華南新城出現毆打業主的現象一方面說明了地方治安的混亂,另一方面,也可能是由于當地治安機構由于既得的或潛在的收益而不作為。
       

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