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      物業管理的必要性及當前面臨的困境

      物業管理在我國屬一個新興行業,處于不斷完善的發展階段,面臨著諸多的矛盾和制約因素。因此,面對我國物業管理的快速發展,如何從我國的國情出發,全面分析影響我國物業管理發展的因素,探索我國物業管理可持續發展的思路,采取一些切實可行的措施,推進物業管理行業的發展,已成為我國物業管理亟待研究和解決的重大課題。
      當前我國物業管理面臨的一些突出矛盾表現在:
      一、物業管理發展不平衡,經濟發達地區與經濟不發達地區差距較大。
      我國的物業管理,由于受市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響,目前物業管理覆蓋仍然偏小,經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大,物業管理在我國具有巨大的潛力。
      二、物業管理高端人才匱乏,影響物業管理水平。
      目前,物業管理企業中人才缺乏的現象較為普遍,從事創新型物業管理人才、多功能復合型人才和高級管理人才太少。這種人才不足的局面,嚴重影響了物業管理行業向高層次發展(如智能化物業管理)。
      另外,在物業管理人員素質偏低的情況下,管理服務往往不到位。由于物業管理是一個新興行業,目前尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范,從業人員良莠不全。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設,使管理服務的觀念、內容、質量很難到位,甚至擺不正服務與被服務的關系,業主對此意見很大。近年來全國物業管理投訴仍呈上升趨勢。投訴的主要內容是物業管理混亂,停電、停水、亂收費、保潔水準低、電視、電梯使用不理想等等。
      三、物業市場競爭機制不健全。
      物業管理應按照市場經濟的要求,將物業管理企業推向市場,通過招投標聘物業管理企業,實行優勝劣汰。但目前絕大多數城市的物業管理市場尚未形成,仍由主管部門或開發企業委派物業管理企業,這種封閉的自我保護式的管理方式,不僅有礙于物業管理市場的培育,而且被委派的企業沒有危機感和緊迫感,反而阻礙了物業管理企業的健康發展。
      目前物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小,而且多數企業存在著管理規模偏小,規模效益差,虧損嚴重等問題。許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存,不少物業管理企業陷入困境。
      四、管委會組建問題。
      一些住宅小區管委會(即業主委員會)組建不及時,有的未按規定通過民主選舉產生,有的管委會不能代表產權人、使用人的意志,使用發揮的不好。甚至不少住宅小區未成立管委會;有的住戶不知道本住宅小區是否成立了管委會。應該說,按合法程序產生的能夠代表廣大業主自身利益的管委會,能夠在較高程度上維護消費者的合法權益。
      五、物業管理法規體系尚未形成。
      1994年以來,建設部等國家部委(局)雖然單獨或聯合頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《前期企業管理協議示范文本》等行政規章或行業規范。總的來看,目前我國物業管理立法還滯后于物業管理行業的發展,存在著立法層次不高,缺乏系統性和綜合性等問題。
      物業管理涉及到千家萬戶,與人民生活息息相關,怎樣才能促進該行業健康、快速的發展呢?特別是在一些地方,人們對物業管理的認識尚不充分。因此,探索物業管理企業可持續發展模式,非常具有其重要性和必要性。
      隨著社會的進步和人民生活水平的提高,人們對居住質量的要求正在從住房面積的簡單追求,轉向對居住環境、居住質量、物業管理水平和社區綜合服務質量的追求。隨著物業市場的逐步形成,業主必然會通過公開招投標來選擇信得過的企業管理自已的家園。誰的物業管理水平高,服務質量好,社會信譽好,收費合理就選聘誰。否則,誰物業管理服務不到位,質次價高就會在競爭中被淘汰。
      物業管理企業的主要任務是為產權人、使用人創造優美整潔、文明安全、舒適方便的生活和工作環境。因此,物業管理搞好了,不僅可以提高城市管理專業化、現代化的水平,確保物業功能的正常發揮并延長物業的使用年限,使其保值、增值,而且有利于城市管理和經濟發展,有利于加快城市化的進程,促進城市管理體制的改革。
      物業管理的實踐證明,城市住宅物業管理搞好了,城市的管理水平相應提高了,而且財政負擔減輕了,人們工作和生活的環境改善了。如今,物業管理企業的迅速壯大,物業管理服務領域的不斷拓展,物業管理服務水平的明顯提升,物業管理從業人員自身素質的不斷提高,標志著我國物業管理這一朝陽產業具有強大的生命力和廣闊的發展前景。
       

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